Čo robiť keď chcete prenajímať byt

8.9.2009 | Pavel Daneš | Byty | Komentárov 0 |

Investície do realít sa zvyšujú rok čo rok. Nehnuteľnosti predstavujú stabilné investície, pre ktoré sa rozhodujú aj ľudia, ktorí si nemôžu dovoliť utratiť všetky úspory za kúpu bytu alebo domu. Počet Čechov, ktorí nakupujú reality za účelom budúceho prenajímania a tak získaním prostriedkov na hypotéku, neustále stúpa.

Čo robiť keď chcete prenajímať byt - foto, Hyperbyvanie.sk

Splátky z nájmu

Investori teda obratom zakúpený byt či dom prenajmú a počítajú s tým, že z vybraného nájomného budú hradiť splátky hypotekárneho úveru. Odborníci však upozorňujú, že aj táto na prvý pohľad bezproblémová investícia má svoje rizika. Aby sme ich čo najviac obmedzili, musíme mať šťastie a získať tú správnu nehnuteľnosť.

Klesajúce nájmy

O výške nájmu rozhoduje lokalita a cielenie na skupinu nájomníkov, ale tiež všeobecná ekonomická situácia. V súčasnosti sa výnosy z prenájmov bežných bytov pohybujú priemerne od 3 do 8 percent z tržnej ceny ročne. Odborníci sa zhodujú na tom, že nadpriemerné tržné nájmy pomaly klesajú a postupná deregulácia nájomného ich bude tlačiť ešte viac dole.

Očakávaný pokles

Na trhu nájomného bývania sa totiž môžu objaviť dosiaľ obsadené byty, ktoré si ich nájomníci nebudú môcť dovoliť po deregulácii platiť. Ponuka sa rozšíri a tržné nájomné klesne. Je pravdepodobné, že behom niekoľko rokov sa zníži o 10 až 15 percent. Preto skôr než si vyberiete byt, ktorý chcete kúpiť s úmyslom ho ďalej prenajímať, podrobne preskúmajte výšku nájmov v danej lokalite.

Realitky vám poradia. Ale pozor

Nespoliehajte na realitné kancelárie. Majú síce dostatok informácií, aby daný prieskum urobili za vás, ale je dosť reálne, že by vás potom prišiel draho. Realitka by totiž mohla požadovať okrem provízie zo sprostredkovania kúpy aj exkluzivitu pre zháňanie nájomníka. A to tiež nie je zadarmo. Provízia za sprostredkovanie kúpy bytu sa v súčasnosti pohybuje od 4 do 10 percent kúpnej ceny. Provízia za vyhľadanie nájomníka dosahuje výšku od 1 do 2 mesačných nájmov.

Nábytok a čas

Je jasné, že kúpený byt by ste mali v prípade nutnosti uviesť do dobrého stavu. Čo znamená vymaľovať a trochu poopraviť. Nemali by ste ho ale zariaďovať nábytkom ani inými vybavovacími predmetmi. Môže sa nájsť nájomník, ktorý to nechce a vaše výdavky budú zbytočné. Zariadenie môžete kedykoľvek neskôr dokúpiť, pokiaľ to nájomník bude požadovať.

Čo robiť keď chcete prenajímať byt - foto, Hyperbyvanie.sk
 

Pozor na rezervy

Nepočítajte nikdy so stopercentným obsadením bytu. Vždycky pri zmene nájomníka je byt mesiac až dva prázdny. V týchto mesiacoch musíte mať vlastné prostriedky na splátku hypotéky aj na prevádzkové náklady. Dávajte preto prednosť dlhodobému nájomníkovi, aj keby ste mu mali poskytnúť určitú zľavu za to, že v byte zostane dlhšie než rok.

Dlhšia doba = väčšia istota

Nie je dobré, keď sa nájomníci príliš rýchlo striedajú, pretože zakaždým je spravidla potreba dať byt do poriadku. Znovu vymaľovať, vymeniť koberce prípadne časť nábytku a to sú výdaje navyše. Radšej o niečo znížte nájomné. Dlhodobého nájomníka, ktorý si byt sám zariadi, môžete presvedčiť, že by mal na dobu prenájmu uzavrieť poistenie domácnosti a zodpovednosť za spôsobené škody. Nájomník bude mať zabezpečené svoje zariadenie, vy ušetríte na poistnom a tiež budete mať istotu, že škody spôsobené nájomníkom uhradí poisťovňa.

Kaucia ako poistka

Posledným krokom v dobrom nájomnom vzťahu je poistka za pomoci inštitútu kaucie. Novela občianskeho zákonníka teraz výslovne umožňuje prenajímateľovi pri zjednávaní nájomnej zmluvy požadovať, aby nájomca zložil peňažné prostriedky k zaisteniu nájomného a úhrady za plnenie poskytované v súvislosti s užívaním bytu a k úhrade iných svojich záväzkov v súvislosti s nájmom.

Pravidlá

Na druhej strane vám však zákon ako prenajímateľovi ukladá významné obmedzujúce podmienky. Musíte napríklad zložiť kauciu na svoj zvláštny účet v peňažnom ústave, určený pre kaucie od všetkých nájomníkov. Výška kaucie nesmie presiahnuť trojnásobok mesačného nájomného a zálohy na úhradu za plnenie poskytované v súvislosti s užívaním bytu. Taktiež použitie, doplnenie a vrátenie kaucie má presné pravidlá. V prípade, že vám nájomník bude dlhovať na nájomnom alebo poplatkoch, vy ako prenajímateľ máte možnosť odpočítať si dlžnú čiastku z kaucie.

Práva a povinnosti

Nájomník potom má povinnosť dorovnať výšku kaucie najneskôr do jedného mesiaca. Pokiaľ tak neurobí, môžete mu dať výpoveď bez súhlasu súdu. Je ale lepšie sa dohovoriť. Po ukončení nájmu totiž musíte vrátiť zvyšok kaucie. A tu je menší zádrhel. Zákon totiž nerieši, či prenajímateľ je povinný použiť na úhradu vzniknutého dlhu nájomníka vždy čiastky uložené na jeho účte ako kaucie, alebo či môže požadovať zaplatenie takého dlhu od nájomníka, akoby kaucia neexistovala.

Text: Pavel Daneš

Foto: archiv autora



Diskutovat Tlačiť článok

Hodnotenie článku

hlasov: 5

Diskusia

Článok Čo robiť keď chcete prenajímať byt zatiaľ nikto nekomentoval. Buďte prvý!

počet príspevkov: 0

Zobrazit diskusiu » Pridať príspevok

Nájdite si svoje bývanie

Vyberajte z viac ako 10000 nehnuteľností na Hyperreality.sk

Nehnuteľnosť

Kraj

Obsahuje text

Poradňa

Legislatíva

 Poradca Hyperbývanie

Vaše otázky zodpovie
Poradca Hyperbývanie

Otázok: 216 Vložiť otázku