Z kancelárií zase byty

2.11.2009 | Redakce Hyperbydlení.cz | Kancelárie | Komentárov 0 |

Na začiatku 90. rokov bola charakteristickou črtou trhu nehnuteľností v Českej republike premena bytových priestorov na kancelárske. Dialo sa tak najmä preto, aby bola vypočutá ohromná potreba po kanceláriách akejkoľvek kvality. Teraz je situácia odlišná, nájomníci si vyberajú priestory európskeho štandardu B alebo A, pritom takzvaných prvogeneračných kancelárií sa zbavujú.

Všeobecne by sme mohli konštatovať, že v hlavnom meste existuje nedostatok vhodných developerských príležitostí. V Prahe tiež dochádza k čiastočnej saturácii kancelárskeho trhu a to vedie developerov k tomu, že sa obzerajú po iných komerčne zaujímavých lokalitách. Časť kancelárskeho fondu sa upravuje späť na byty. Jedná sa prevažne o kancelárie kategórie C v bývalých bytových domoch v centre Prahy a v lokalitách vnútorného okruhu, ako sú Vinohrady, Smíchov a Holešovice. Podľa názoru Asociácie pre rozvoj trhu s nehnuteľnosťami (Semos) sa dá očakávať, že na byty by malo byť zmenené 60 až 100 tisíc metrov štvorcových týchto nehnuteľností.


Situácia v Prahe

Nájomné za kancelárske priestory v Prahe je porovnateľné s nájomným dosahovaným v Budapešti a Bukurešti, je mierne nad úrovňou nájomného v Bratislave a stále mierne pod úrovňou dosahovanej vo Varšave. Moskva vykazuje nájomné za kancelárske priestory neporovnateľne vyššie a tieto údaje zodpovedajú hladinám dosahovaným vo významných svetových metropolách. Typickým pražským javom je, že kvôli nedostatku pozemkov pre kancelárske budovy v centre mesta je záujem premiestňovaný na okrajové časti.

Preplnené k prasknutiu

Veľké realitné kancelárie zvyčajne štyrikrát ročne zisťujú aktuálny stav neobsadených kancelárskych priestorov na trhu. Pýtajú sa priamo vlastníkov nehnuteľností a z údajov vyvodzujú mieru neobsadenosti. Zvýšenie objemu prenajatých priestorov v roku 2005 stabilizovalo trh a udržalo mieru neobsadenosti na úrovni 12 percent. Začiatok roka 2006 bol s 67 149 m2 novo prenajatých kancelárskych plôch v Prahe celkom optimistický, počas roka ale vďaka korekciám došlo na zníženie novo prenajatých plôch na 44 049 metrov štvorcových. Celkovo Praha disponovala v polovici roka 2006 približne 1,9 milióna metrov štvorcových kancelárskych plôch. Z posledných údajov vychádza, že najvyššie neobsadenosti v rámci hlavného mesta vykazuje v kancelárskych priestoroch Praha 7 (približne 20%) a najmenší je tradične na Prahe 4 (4,2 percenta) a v celku prekvapivo na Prahe 9 (5,1%).

Každý chce svoj priestor

Priemerná veľkosť prenajatých kancelárskych priestorov v Prahe za prvý polrok 2006 dosiahla veľkosti 1 159 m2. Stále to však nedosahuje úroveň roku 2003, kedy bola priemerná veľkosť prenajatých kancelárskych priestorov 1 178 m2. Pokiaľ ide o ceny prenájmu kancelárskych priestorov môžeme povedať, že sa cenová hladina príliš nezmenila. Skôr je zaznamenaný jej mierny pokles. Miera neobsadenosti kolísajúca medzi 11-15 percentami sa odráža vo väčšej pripravenosti a ochote developerov vojsť cenovo do klesajúcich rozpočtov nájomcov. Združenie pre rozvoj trhu s nehnuteľnosťami (Semos) k tomu uvádza, že vo vzťahu developer - nájomca ide väčšina výhod za nájomcom. Združenie registruje veľa marketingových stimulov, ktoré nominálnu hodnotu nájomného po dobu trvania zmluvy znižujú na úroveň označovanú ako čisto efektívne nájomné.

Praha na prvom mieste

V porovnaní so západoeurópskymi metropolami sa pražský trh javí ako zdrobnenina. Asi najmarkatnejšie porovnanie je v položke take-up s Parížom, kde uskutočnené prenájmy za jeden rok predstavuje 2 165 000 m2. To je dvanásťnásobok výkonu Prahy za rok 2006. Na druhú stranu to dáva Česku nádej, že v prípade rastu ekonomiky a rozvoja podnikania nastane znovu boom v kancelárskych priestoroch. Vo veľkých regionálnych mestách ako Brno, Plzeň alebo Ostrava je ročný dopyt po moderných kancelárskych priestoroch neporovnateľne nižšia ako v Prahe. Preto sa zvyčajne nebudujú kancelárske objekty väčšieho rozsahu, teda viac ako 20 tisíc metrov štvorcových, pokiaľ nie je vopred známy väčší užívateľ. V týchto mestách je vhodnejšie etapový development menších a flexibilne prepojených budov o veľkostiach okolo 5 tisíc metrov štvorcových, ktoré môžu pružnejšie reagovať na požiadavky nájomcov. Na druhej strane došlo v uplynulých rokoch v regiónoch k špecifickej výstavbe kancelárskych priestorov pre mobilných operátorov.

Cesta z mesta

Regionálny development síce sebou prináša určité obmedzenia alebo ťažkosti, aj banky sú v otázkach regionálnych projektov opatrné a vyžadujú predprenájmy a spoluúčasť vlastného kapitálu developera vyššiu ako napríklad v Prahe. Na druhej strane je konkurenčné prostredie menej intenzívne a projekty s rozumnou veľkosťou v dobrých lokalitách majú svoju šancu na úspech istú. Za najperspektívnejšie lokality z hľadiska kancelárskych priestorov v regiónoch sú považované Brno, Ostrava a Plzeň. Tejto trojici sekundujú vo väčšej miere Olomouc, Mladá Boleslav, Hradec Králové, Liberec a České Budějovice. Veľmi častým zdrojom ponuky kancelárií v regiónoch sú aj menšie administratívne priestory, postavené ako súčasť nákupných alebo multifunkčných centier. Okrem klasických solidérnych kancelárskych budov sa v regiónoch úspešne rozvíja aj nový koncept kombinovaných kancelárskych a skladových alebo technologických priestorov so značnou flexibilitou delenia a funkčného využitia. Pôvodne tieto priestory vznikali skôr pre skladovacie a distribučné účely.

Nádejné Brno

Mimo Prahy je Brno popredným lokálnym trhom v ČR. Celková ponuka developerských vybodovaných kancelárií typu A alebo B je odhadovaná na 60-100 tisíc metrov štvorcových s tým, že ďalších 120 tisíc metrov štvorcových pribudne do troch rokov. Cenovo za Prahou zaostáva len mierne. V centre mesta zaplatíte za prenájom 11 - 13 EUR / m2 / mesiac, čo je iba o jedno Euro na meter štvorcový menej, ako nájom rovnakého priestoru v širšom centre Prahy. Prestíž kancelárskeho trhu v Brne je spájaná so zvučnými menami niektorých nájomcov. Napríklad Lufthansa, Logica alebo Citibank.

Mladá Boleslav čaká

Toto mesto má veľmi výhodnú polohu z hľadiska veľmi dobrej blízkosti Prahy, ktorá je vzdialená 30 minút jazdy. Potencionálny kancelársky projekt by sa tu mohol oprieť aj o dobrú infraštruktúru okresného mesta, ale paradoxne práve vďaka Prahe tu záujem developerov o kancelárske priestory nie je príliš veľký. Dokonca je tu zrejmý trend, že uájomcovia segmente office sťahujú, aj keď majú obchodné aktivity spojené s oblasťou Mladá Boleslav. Nádej dáva, že už niekoľko rokov Mladej Boleslavi plánuje výstavbu multifunkčného centra nazývaného Bondy Centrum, ktoré by malo mať 3 tisíc metrov štvorcových kancelárskych plôch.

Európske normy kancelárskych priestorov

Štandard priestor A: Novo postavené kancelárie s najmodernejšou infraštruktúrou, flexibilné dispozície priečok, klimatizácia, zdvojené podlahy, 24 hodín stráženie a recepčná služba, možnosť pripojenia na optický kábel, podzemné parkovanie, podhľady, moderný antistatický záťažový koberec.  

Štandard priestor B: Novo postavené kancelárie bez plnej klimatizácie alebo celkovo zrekonštruovaná staršia budova s chladením, bez zdvojených (sendvičových) podláh, jednoduchá recepcia, jednoduchšie vybavenie, podzemné alebo nadzemné parkovanie, bežný koberec.

Štandard priestor C: Staršie nerekonštruované a nepružné budovy, bez klimatizácie alebo chladenia, s obmedzeným parkovaním, bez moderných rozvodov počítačovej siete, bez zdvojených (sendvičových) podláh, jednoduché žiarivkové osvetlenie.

Marketing a kancelárie tak ako v každom odbore, tak aj v prenájme kancelárii existujú marketingové stimuly. V tomto prípade sú to nájomné prázdniny, bezplatná recepcia alebo príspevok na sťahovanie. Vzhľadom na rastúce nasýtenie trhu, najmä kancelárskymi priestormi štandardu B a nižším, veľa developerov upúšťa od takzvaného predprenájmu a stavia špekulatívne svoje budovy aj s rizikom dočasnej vysokej neobsadenosti.

Text: Pavel Jarolím s materiály ARTN
Foto: autor



Diskutovat Tlačiť článok

Hodnotenie článku

hlasov: 4

Diskusia

Článok Z kancelárií zase byty zatiaľ nikto nekomentoval. Buďte prvý!

počet príspevkov: 0

Zobrazit diskusiu » Pridať príspevok

Nájdite si svoje bývanie

Vyberajte z viac ako 10000 nehnuteľností na Hyperreality.sk

Nehnuteľnosť

Kraj

Obsahuje text

Poradňa

Legislatíva

 Poradca Hyperbývanie

Vaše otázky zodpovie
Poradca Hyperbývanie

Otázok: 216 Vložiť otázku